Einfach-Bauen-Gesetz: Neuer Kurs für Berlins Wohnungsbau

Der Berliner Senat bringt mit dem sogenannten Einfach-Bauen-Berlin-Gesetz eine weitreichende Reform des Bauordnungsrechts auf den Weg. Ziel ist es, Bauvorhaben schneller, günstiger und unbürokratischer möglich zu machen – insbesondere beim Bau bezahlbarer Wohnungen. Angesichts angespannter Wohnungsmärkte, hoher Baupreise und stockender Investitionen setzt das Land damit ein deutliches Signal: Mehr Pragmatismus, weniger Regulierung.

Am 17. März 2026 nahm der Senat auf Vorlage von Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler den Gesetzentwurf zur Kenntnis und leitete ihn in die weitere Abstimmung ein. Das sogenannte Artikelgesetz ändert gleich drei zentrale Regelwerke: die Bauordnung für Berlin, das Berliner Denkmalschutzgesetz sowie das Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch. Flankiert werden soll es von einem Maßnahmenpaket mit weiteren Prüfaufträgen, digitalen Instrumenten und Leitfäden.

Weniger Standards, mehr Spielraum

Kernanliegen der Reform ist die Absenkung rechtlicher Standards, um Baukosten zu senken. Insbesondere beim Umbau und bei der Umnutzung bestehender Gebäude zu Wohnzwecken sollen Anforderungen reduziert werden. Vorgesehen ist unter anderem, die Maßgaben für Brand-, Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz bei Bestandsgebäuden abzusenken.

Gerade in einer Stadt wie Berlin mit vielen Gewerbeimmobilien, Bürohäusern aus den 1960er- bis 1990er-Jahren oder leerstehenden Bestandsbauten birgt dies erhebliches Potenzial. Umnutzungen gelten als schneller und ressourcenschonender als Neubauten – bislang scheiterten sie jedoch häufig an hohen Auflagen und kostentreibenden Detailvorschriften. Weitere geplante Änderungen betreffen reduzierte Abstandsflächen, eine abgesenkte Mindestraumhöhe für Aufenthaltsräume in Dachgeschossen, die Möglichkeit sogenannter Vereinigungsbaulasten und den Wegfall verpflichtender Abstellräume für Wohnungen.

Diese Punkte greifen tief in die bisherige Planungspraxis ein. Während Befürworter darin einen notwendigen Schritt zur Entlastung sehen, dürfte insbesondere die Absenkung technischer Standards Diskussionen über Wohnqualität und Sicherheit auslösen.

Baugenehmigung als finaler Prüfpunkt

Ein zweiter Schwerpunkt liegt auf der Beschleunigung der Verfahren. Künftig soll es möglich sein, im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens „das gesamte öffentliche Recht“ zur Prüfung zu stellen. Die Baugenehmigung würde damit den abschließenden Prüfbescheid darstellen. Zusätzliche Kontrollen oder parallele Bescheide vor Baubeginn wären nicht mehr erforderlich.

Für Bauherren – sowohl private Investoren als auch landeseigene Wohnungsunternehmen und Genossenschaften – bedeutet das mehr Planungssicherheit. Verzögerungen durch nachgelagerte Prüfungen oder uneinheitliche Zuständigkeiten zählen bislang zu den häufigsten Hemmnissen bei Bauprojekten.

Zudem soll die Anwendung des sogenannten Bauturbos erleichtert werden. Damit knüpft das neue Gesetz an das Ende 2024 in Kraft getretene Schneller-Bauen-Gesetz an, das bereits Verfahrensbeschleunigungen eingeführt hatte. Die neue Reform versteht sich ausdrücklich als nächste Stufe dieser Strategie.

Erleichterungen auch beim Denkmalschutz

Auch das Berliner Denkmalschutzgesetz soll angepasst werden. Künftig könnten Denkmalschutzbehörden bestimmte genehmigungsfreie Maßnahmen definieren. Ziel ist es, kleinere Eingriffe ohne aufwendige Einzelgenehmigungen zu ermöglichen – etwa bei Instandsetzungen oder technischen Modernisierungen.

Gerade in einer Stadt mit einem hohen Anteil denkmalgeschützter Bausubstanz könnte das Verfahren für Eigentümer spürbar vereinfacht werden. Gleichzeitig bleibt die Herausforderung bestehen, historische Substanz zu sichern und dennoch wirtschaftlich tragfähige Nutzungskonzepte zu erlauben.

Bedeutung für Berlins Wohnungsmarkt

Berlin wächst weiter. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum bleibt hoch, während Baupreise in den vergangenen Jahren massiv gestiegen sind – durch Materialkosten, Energiepreise, Zinsentwicklung und regulatorische Anforderungen. Viele Projekte wurden verschoben oder ganz aufgegeben.

In dieser Lage setzt der Senat auf Entlastung durch Deregulierung. Laut Stadtentwicklungsverwaltung wurden in der laufenden Legislaturperiode rund 80.000 neue Wohnungen realisiert. Ob dieser Kurs gehalten oder gesteigert werden kann, hängt maßgeblich von Investitionsbereitschaft und Planungssicherheit ab.

Das Einfach-Bauen-Berlin-Gesetz adressiert dabei zwei zentrale Probleme: zu hohe Baukosten pro Quadratmeter und zu lange Genehmigungszeiten. Wenn Bauvorschriften vereinfacht und Verfahren gebündelt werden, könnten Projekte wirtschaftlich wieder rentabler werden – insbesondere im unteren und mittleren Preissegment.

Zwischen Kostendruck und Wohnqualität

Für die Berlinerinnen und Berliner stellt sich die entscheidende Frage: Wird Wohnen dadurch tatsächlich günstiger? Die Absenkung von Standards könnte Baukosten senken, doch ob diese Einsparungen vollständig bei den Mieten ankommen, bleibt offen. Ebenso steht zur Diskussion, wie sich reduzierte Vorgaben langfristig auf Wohnkomfort und Nachhaltigkeit auswirken.

Kritiker befürchten Qualitätsverluste, etwa bei Schallschutz oder Raumhöhen. Befürworter argumentieren hingegen, dass viele bisherige Vorgaben über das notwendige Maß hinausgehen und Innovation behindern. In Zeiten, in denen jede zusätzliche Auflage mehrere Hundert Euro pro Quadratmeter kosten kann – bei einem Mehrfamilienhaus schnell mehrere Hunderttausend Euro –, gewinnen diese Debatten an Schärfe.

Signal an Investoren und Stadtgesellschaft

Politisch sendet der Senat mit dem Gesetz ein klares wirtschaftspolitisches Signal: Berlin will bauen – und zwar schneller. Für Investoren, Projektentwickler und landeseigene Gesellschaften schafft das neue Rahmenbedingungen. Für Handwerksbetriebe, Planungsbüros und Bauunternehmen könnte eine Belebung des Marktes folgen.

Gleichzeitig betrifft die Reform die gesamte Stadtgesellschaft. Wohnraum ist nicht nur ein Wirtschaftsgut, sondern Grundlage sozialer Stabilität. Wenn das Gesetz tatsächlich mehr Umnutzungen, Dachausbauten und beschleunigte Neubauten ermöglicht, könnte es dazu beitragen, den Druck auf dem Mietmarkt zu lindern.

Ob das Einfach-Bauen-Berlin-Gesetz sein Ziel erreicht, wird sich in den kommenden Jahren zeigen. Fest steht: Der Senat setzt stärker denn je auf Vereinfachung und Verfahrensbeschleunigung als Instrumente der Wohnungspolitik. Für eine wachsende Metropole wie Berlin markiert das einen grundlegenden ordnungspolitischen Wandel – weg von maximaler Regulierung, hin zu mehr planerischer Flexibilität.